M.I.P.
Arrendamientos y desalojos.
Artículo 1º.- La acción de desalojo se acuerda:
a) Al locador, sublocador o titular
de un derecho real de goce en los bienes inmuebles.
b) Al acreedor anticrético.
Artículo 2º.- Esta acción procede contra:
a) El arrendatario o subarrendatario.
b) Los encargados, guardadores y, en general, ocupantes de
inmuebles a título precario, así como los ex condueños del inmueble dividido
o adjudicado.
No están comprendidas en esta ley las personas a que se refieren
los Artículos 1.837 y 1.838 del Código Civil.
Artículo 3º.- En todos los casos el demandado deberá manifestar,
al notificarse de la acción, si en el bien a desalojarse existen subarrendatarios
y, en caso afirmativo, indicará el nombre y domicilio. El Juzgado, de oficio,
dará conocimiento a los designados de la acción deducida.
La sentencia o señalamiento del plazo se hará saber en igual
forma y el plazo se computará desde el día siguiente a la notificación a los
subarrendatarios. En todos los casos se colocará también, una cédula en lugar
visible del inmueble. En el caso de que el demandado no diere los nombres
y domicilios de los subarrendatarios, o éstos estuvieran domiciliados fuera
de la sección judicial en que está ubicado el inmueble, el juicio seguirá
su curso sin la notificación a éstos. En el primer supuesto de este inciso,
el demandado será responsable para con los subarrendatarios, de los daños
y perjuicios que su actitud les cause. Si la notificación fuese por cedulón,
el notificado o intimado podrá, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes,
hacer en los autos la manifestación.
Artículo 4º.- El subarrendatario no podrá invocar más derechos
que los que le corresponden el arrendatario o inquilino originario, y sólo
será tenido como parte en el juicio, cuando oponga excepciones relativas al
plazo que deba señalarse para el desalojo y al solo efecto de la resolución
de dichas excepciones. Durante el juicio de desalojo las partes podrán pedir
la inspección ocular del bien, al sólo efecto de comprobar la existencia y
estado de las mejoras.
Artículo 5º.- Si el Juez sentencia mandando hacer efectivo
el desalojo, por haberse cumplido el término estipulado en el contrato, tratándose
de toda clase de inmuebles con excepción de las fincas o predios a que se
refiere el Artículo 7º, el plazo será de seis meses. En los casos del inciso
anterior, si no se hubiese estipulado término para el arrendamiento, el plazo
será de un año. (1)
Artículo 6º.- En los contratos escritos o no de arrendamientos
para una explotación agrícola o de granja que no estipulen plazo, o que estipulen
uno menor de cuatro años, se entenderá siempre, que el locatario tiene derecho
a considerarlo realizado por el término mínimo de cuatro años, a contar desde
la ocupación del predio, en caso de que no haya contrato escrito debidamente
registrado, pues si lo hubiera, el plazo se contará, para el comienzo del
arrendamiento, desde la fecha en que el contrato fue inscripto. La duración
mínima de los contratos para los subarrendatarios, será únicamente la que
corresponda según el derecho del arrendador originario. El locatario que renunciara
al derecho que se le acuerda por los incisos anteriores, deberá seis meses
antes de vencerse la anualidad, notificar su renuncia al locador por medio
del Juez de Paz de la localidad o por acta notarial. Si así no lo hiciera,
el contrato subsistirá durante el año siguiente, y así sucesivamente hasta
completar los cuatro años. (1)
Artículo 7º.- En todo arrendamiento para explotación agrícola
o granjera, el plazo para el desalojo será de un año, a contar desde el 30
de abril siguiente al de la fecha de la intimación. (1)
Artículo 8º.- Los plazos prefijados en los Artículos precedentes
beneficiarán a los ocupantes pagadores.
Artículo 9º En caso de desalojo por mora en el pago del arrendamiento,
el Juez concederá un plazo de veinte días como mínimo, y apreciando las circunstancias
podrá extenderse hasta cuarenta días; pero, tratándose de predios agrícolas
(Artículo 7º), dicho plazo podrá ampliarse hasta el 30 de abril más próximo.
Tratándose de predios destinados a la ganadería, el plazo referido podrá ampliarse
hasta noventa días. La misma regla se aplicará, mediante sentencia ejecutoriada
que declare resuelto el contrato por incumplimiento de parte del arrendatario.
Artículo 10.- Considérase incurso
en mora el arrendatario que no pague el alquiler o renta dentro de los diez
días inmediatos siguientes a la intimación judicial. Esta no podrá ser hecha
sino diez días después de aquél en que el pago debió efectuarse.
Artículo 11.- Sustitúyense los Artículos
1.253 del Código de Procedimiento y 1.816 del Código Civil, en la siguiente
forma:
"Si se hubiese estipulado plazo y el arrendatario no abonase
el alquiler o renta, previa la intimación correspondiente (Artículo 10), podrá
demandarse la resolución del contrato con la sanción que establece el inciso
1º del Artículo 1.823 del Código Civil, siempre que se le adeuden dos períodos
de alquiler o renta si el pago es por períodos que no excedan de tres meses;
pero si la paga fuese por periodos mayores, bastará que el arrendatario no
pague uno solo, para que se pueda pedir la resolución del contrato."
Artículo 12.- En los casos de rescisión o resolución de contratos
de arrendamientos o medianería, el juicio se seguirá de acuerdo con lo que
establece el Artículo 1.254 del Código de Procedimiento Civil. Queda derogado
el inciso 2º del indicado Artículo 1.254 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 13.- La acción directa que se acuerda por el Artículo
1º, inciso b), con noticia del locador, sólo podrá ser ejercida cuando por
la mora del arrendatario preexistente se perjudique el derecho del acreedor
anticrético. El locatario podrá desinteresar al acreedor y quedará legalmente
subrogado.
Artículo 14.- Si vencido el término convencional o legal del
arrendamiento, el arrendatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada,
siempre que el arrendador solicite su desalojo dentro de los treinta días
siguientes al del vencimiento del contrato, regirán los plazos establecidos
en el inciso 1º del Artículo 5º, pero si el desalojo se solicita después de
vencidos aquellos treinta días, regirán los plazos del inciso 2º del mismo
artículo.
Artículo 15.- Las garantías personales o reales constituidas
por terceros no se extenderán a las obligaciones que resulten de la continuación
del arriendo fenecido, pero sí a las exigibles durante los términos que esta
ley concede para el desalojo, computados desde el día siguiente al del vencimiento
del contrato.
Artículo 16.- Se duplicarán los plazos cuando se trate de fincas
destinadas a servicios de asistencia o instrucción, públicas o privadas.
Artículo 17.- Tratándose de las personas designadas en el inciso
b) del Artículo 2º, el plazo del desalojo será de quince días.
Artículo 18.- Decláranse nulas por
contrarias al orden público en los contratos que se celebren desde la promulgación
de la presente ley, las siguientes cláusulas:
a) La renuncia anticipada a los plazos y derechos que establecen
los artículos precedentes.
b) La cláusula del contrato de locación o derecho de goce en
inmuebles a cualquier título que prohíba la habitación de menores bajo patria
potestad, pupilos o bajo cuidado de ocupantes.
c) La que eleve el alquiler durante el plazo legal para el
desalojo.
d) La prórroga anticipada de competencia de los Jueces de Paz
y la estipulación de que se cae en mora por el solo vencimiento del plazo
para la paga.
e) En la explotación agrícola o agropecuaria, la cláusula que
obligue al colono a contratar con el arrendador o persona determinada, sobre
recolección y enajenación de los frutos. No obstante, podrán las partes contratar
libremente, de acuerdo con el derecho común, sobre mejoras.
f) La que descargue en el arrendatario la obligación de pagos
de impuestos que después del contrato se creen sobre el inmueble ocupado.
g) La que prohíbe destinar a la explotación agrícola o granjera
hasta el 15% del área arrendada, cualquiera sea el destino principal estipulado
en el contrato. Cuando el destino principal sea el de producción de leche
el mínimo legal de cultivo a que tiene derecho el arrendamiento ascenderá
al 35% del área arrendada. (1a)
Artículo 19.- Si pasados los plazos señalados para los desalojos
por los Artículos precedentes, no se hubieran efectuado, se procederá a petición
de parte, a lanzar al ocupante a su costo.
No obstante, tratándose de fincas-habitación, el Juez tendrá
la potestad, en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar
el lanzamiento hasta quince días como máximo.
Artículo 20.- En los juicios de desalojo, conjuntamente con
la estimación, el Juez citará al demandado para que oponga cualesquiera excepciones
que tenga, dentro de seis días, si el juicio se sigue en el Departamento de
la Capital; y si es en otro Departamento, dentro de diez días. Si no se produjeren
excepciones, quedará terminado el juicio sin ningún otro trámite, y el plazo
para el desalojo se contará desde el día siguiente a la intimación.
Si se opusieran excepciones, y el juicio fuese escrito, se
procederá con arreglo a los Artículos 889 y 893 del Código de Procedimiento
Civil; si fuere verbal, de acuerdo con los Artículos 942 a 954, inciso 1º
y último del mismo Código. En estos juicios sólo serán apelables, además del
auto a que se refiere el Artículo 890 del Código citado, el que no hace lugar
al embargo y el que lo alza, el que no baga lugar a la apertura de la causa
a prueba, y la sentencia definitiva. Las apelaciones se concederán sólo en
relación. Las sentencias en segunda instancia causarán ejecutoria.
Artículo 21.- El actor podrá acumular a la acción de desalojo
la ejecutiva por cobro de arrendamiento y, a su pedido, el Juez al decretar
la intimación, librará mandamiento de embargo sobre los bienes embargables
del deudor. Trabado el embargo, se seguirá el juicio por cobro de alquileres,
en pieza separada y por la vía ejecutiva, salvo en cuanto al plazo para oponer
excepciones que, en los departamentos de campaña se extenderá a diez días
perentorios. No obstante, adeudándose servicios de alquiler o arrendamiento
aun antes de la intimación (Artículo 10) podrá el actor pedir se decrete embargo
preventivo, mediante sumaria información que acredite que el arrendatario
o inquilino intenta extraer los bienes sujetos a privilegio (Artículo 2.370,
inciso 4º del Código Civil).En este caso el plazo a que se refiere el Artículo
842 del Código de Procedimiento, se computará desde el día inmediato siguiente
a los señalados en el Artículo 10.
Artículo 22.- En el juicio de desalojo, rescisión o resolución
del contrato o cobro de alquileres, conocerá el Juez de Paz respectivo, siempre
que el precio del arrendamiento no exceda de ciento cincuenta pesos ($ 150.00)
mensuales o su equivalente; y en todos los casos, tratándose de ocupante a
título precario. En el desalojo de los ex condueños es competente el Juez
de Paz respectivo, cuando el aforo del bien para el impuesto inmobiliario,
no exceda de mil pesos. Los Jueces a que se refiere el Artículo 88 del Código
de Procedimiento Civil, conocerán en método escrito, cuando el monto de la
demanda por arrendamiento exceda de doscientos pesos. En todos los demás casos
conocerá el Juez Letrado Departamental que corresponda.
Artículo 23.- En los predios destinados a explotación mixta
se atenderá, a los efectos de esta ley, al destino principal.
Artículo 24.- En los casos en que el propietario autorice,
expresa o tácitamente la explotación mixta, se considerará principal el destino
agrícola, a los efectos de esta ley si la tercera parte del predio, por lo
menos, se destina a agricultura. Se entenderá que existe consentimiento tácito
si dentro del año de iniciada la explotación agrícola, el propietario no hubiese
manifestado su oposición por notificación o acta notarial.
Artículo 25.- En todos los casos en que medie oposición al
plazo señalado por el Juez, motivada por el destino de la finca (Artículos
16 y 23), dicha oposición deberá ser deducida, como excepción perentoria,
dentro del plazo establecido al efecto.
Artículo 26.- Modifícase el numeral
6º de los Artículos 2.363 del Código Civil, y 885 del Código de Procedimiento
Civil, en la siguiente forma:
"Los utensilios del deudor, artesano o trabajador del
campo, necesarios para su trabajo individual. Tratándose del trabajador del
campo, además: un arado, una sembradora, una cortadora, una rastra, un vehículo,
una yunta de caballos con los arneses correspondientes, una yunta de bueyes,
una vaca, dos cerdos, los animales menores y aves para el consumo de la familia
durante un año, y la semilla de la cosecha anual próxima, en una cantidad
que no exceda de la necesaria para el cultivo de una chacra de cincuenta hectáreas.
El beneficio que acuerda este inciso no podrá invocarse contra el vendedor,
en su reclamación del precio de las cosas que se declaran inembargables".
Artículo 27.- En los juicios de desalojo las costas y expensas
de la intimación de pago o desalojo serán de cargo del actor; pero, en caso
de reincidencia en la mora del arrendamiento (Artículo 10), o si hubiera contienda,
regirá en lo pertinente el Artículo 688 del Código Civil.
Artículo 28.- A los efectos de los términos de desalojo, no
tratándose de inmuebles destinados a la explotación agrícola o granjera, se
considera que no existe contrato escrito cuando el término no sea mayor de
seis meses.
Artículo 29.- Sustitúyense los Artículos
1.782 y 2.040 del Código Civil, en la siguiente forma:
"Artículo 1.782.- El arrendamiento no podrá contratarse
por más de quince años. El que se hiciere por más tiempo, caducará a los quince
años."
"Artículo 2.040.- El marido con el consentimiento de la
mujer, podrá contratar el plazo máximo fijado por el Artículo 1.782. Si la
mujer estuviera imposibilitada de manifestar su voluntad, se aplicará lo dispuesto
en el inciso 2º del Artículo 2.037".
Artículo 30.- Las disposiciones de la presente ley relativas
a los arrendamientos, serán aplicables a los aparceros o medianeros.
Artículo 31.- Tratándose del comodatario o de tenedores precarios
de bienes muebles, la restitución podrá ser exigida, en los casos de los Artículos
2.219, 2.225 y 2.234 del Código Civil por el procedimiento del juicio de entrega
de la cosa (Artículos 1.309 y siguientes del Código de Procedimiento). Para
los arrendatarios de bienes muebles se seguirá el mismo procedimiento; pero,
el plazo de la intimación será el que corresponda de acuerdo con el Artículo
1.788 del Código Civil. Las sentencias de segunda instancia causarán ejecutoria
en lo que se refiere al juicio determinado en este Artículo, así como en el
del Artículo 21.
Artículo 32.- Los plazos del Artículo 5º serán reducidos a
la mitad cuando se trate de propiedades que deban expropiarse y de las afectadas
por el impuesto a la edificación inapropiada. (2)
Artículo 33.- Procede la reforma de los plazos señalados en
la intimación, si el arrendatario moroso, dentro del término acordado, consignare
el importe de los arrendamientos devengados, los intereses legales y las costas
del juicio. La consignación deberá hacerse constar por diligencia en autos.
Con citación del actor el Juzgado ampliará el plazo hasta completar el que
corresponda a buen pagador, computado desde que empezó a correr, de acuerdo
con la intimación primitiva. Si acordado el plazo máximo a un locatario por
haber pagado el alquiler o arrendamiento y durante el plazo fijado no lo hiciere,
previa la intimación (Artículo 10), tendrá igual derecho el actor para pedir
la reducción del plazo, y en este caso regirá el Artículo 9º. En los casos
de este artículo el Juzgado resolverá por expediente, sin otro trámite, y
del fallo no habrá recurso alguno. La reforma del plazo señalado se decretará
por una sola vez en cada caso.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Artículo 34.- Tratándose de predios de ganadería, ningún lanzamiento
podrá hacerse efectivo sino después del 31 de enero de 1928 y tratándose de
predios agrícolas, después del 30 de abril del mismo año.
Artículo 35.- Comuníquese, etc.
Sala de Sesiones de la Honorable Senado, en Montevideo a 12
de Diciembre de 1927.
D. TERRA, Presidente; UBALDO RAMÓN GUERRA, 1er. Secretario.
Montevideo, 16 de Diciembre de 1927.
Cúmplase, acúsese recibo, comuníquese, publíquese e insértese
en el Registro Nacional.
Por el Consejo:
CAVIGLIA; E. RODRÍGUEZ FABREGAT; MANUEL V. RODRÍGUEZ, Secretario.