M.I.P.P.S.
Se establecen condiciones para la promesa de enajenación
de inmuebles a plazos.
PODER LEGISLATIVO
El Senado
y la Cámara de Representantes de la República Oriental del Uruguay, reunidos
en Asamblea General;
DECRETAN:
DE LA PROMESA
DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZOS
CAPÍTULO
I
DE LA NATURALEZA
Y FORMA DEL CONTRATO
Artículo
1º.- La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, es un contrato por el
cual una de las partes se obliga a transferir el dominio y la otra a adquirirlo
por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas.
Artículo
2º.- Sólo será válido si se otorga en instrumento público o privado.
Artículo
3º.- Tratándose de documento privado, se extenderá en triple ejemplar, uno
para cada parte y otro destinado a Registro.
Se autenticará
el otorgamiento por acta o certificación notarial, que se extenderá, a continuación
de cada documento.
Si alguno
de los contratantes no supiera o no pudiera firmar, se hará constar esa circunstancia
(inciso 1º del Artículo 1.585 del Código Civil).
En todos
los casos, el escribano se asegurará de la identidad de las partes y dará
fe del otorgamiento (Artículo 65, inciso 8º del Decreto-Ley de 31 de diciembre
de 1878).
El instrumento,
con los requisitos indicados, producirá los efectos establecidos en los Artículos
1.581 y 1.586 del Código Civil.
Artículo
4º.- El instrumento deberá contener esencialmente:
A) Nombre,
apellido o apellidos, domicilio, nacionalidad, estado, edad y profesión de
los contratantes.
B) Lugar
y fecha del otorgamiento.
C) La ubicación
y descripción del bien, individualizado con referencias precisas a plano aprobado
por la autoridad competente e inscripto en la Dirección de Topografía o Concejo
Departamental correspondiente, número de padrón, linderos o predios linderos
y superficie.
D) La prestación
a que se obliga el adquirente, con especificación del número e importe de
cada una de las cuotas, fecha de vencimiento y lugar donde debe verificarse
la paga. Dirección de Topografía, o Concejo Departamental correspondiente,
número de padrón, linderos o predios linderos y superficie.
E) La cantidad
inicial como anticipo del precio o arras (Artículo 1.665 del Código Civil).
F) El tipo
de descuento a que tendrá derecho el comprador por los anticipos o cancelación
total antes del plazo fijado, el que no podrá ser menor que el indicado en
el Artículo 36.
G) Si el
bien tiene o no mejoras, y los derechos que correspondan a las partes sobre
las que se ejecuten durante el contrato, para el caso de resolución.
H) La cláusula
penal o estimación de los perjuicios, para el caso de incumplimiento.
I) La declaración
jurada de no tener ningún gravamen en o contra del bien, ni ocupante a ningún
título, embargo ni interdicción contra el enajenante, o, en cualquier caso
afirmativo, la expresa aceptación por el adquirente o la constancia del acuerdo
con el acreedor sobre la forma de oportuna liberación.
J) La forma
en que se documentará el pago de las cuotas y el lugar señalado para el otorgamiento
de la translación de dominio.
K) El tipo
de interés moratorio por las cuotas impagas, que no podrá exceder en más de
un tercio al del descuento convencional o legal (Artículo 36).
L) A cargo
de que parte estará el pago de los impuestos que graven directamente el bien,
el de las obras sanitarias, de higiene, vialidad o de ornato que impongan
las autoridades nacionales o municipales y el de los arrimos cuyo pago sea
obligatorio después de firmada la promesa de enajenación.
M) La referencia
precisa al origen inmediato del bien o sea el modo o título adquisitivo del
enajenante.
N) El funcionario
o escribano que intervenga, dejará constancia de que las partes conocen las
disposiciones de esta ley.
Artículo
5º. Se declaran nulas, por contrarias al orden público, en los contratos que
se otorguen después de promulgada la presente ley, las siguientes cláusulas
(Artículo 11 del Código Civil):
A) La renuncia
anticipada a los beneficios y plazos que acuerda esta ley.
B) La que
prohíba o imponga determinado destino al bien prometido en enajenación.
C) La que
prohíba transferir el compromiso sin consentimiento previo del enajenante.
D) La que
estipule un plazo mayor de treinta años para la cancelación de la prestación.
E) La que
descargue en el adquirente el pago de arrimos o cercos, pavimentos u otros
gravámenes preexistentes al contrato.
F) La que
descargue total o parcialmente sobre el adquirente, gastos o comisión de corretaje
o remate.
G) La prórroga
anticipada de competencia de los Jueces de Paz.
H) La aceptación
anticipada del título de propiedad del bien prometido en venta, siendo nula
la estipulación en contrario.
CAPÍTULO
II
DEL REGISTRO
Y SUS EFECTOS
Artículo
6º.- Créase una Sección en el Registro de Embargos e Interdicciones que se
denominará "Registro Único de Promesas de Enajenación de Inmuebles a
Plazos", destinado a la inscripción de las promesas de enajenación de
inmuebles a plazos o transmisión de esas promesas a cualquier título o modo
y anotación de las cancelaciones o modificaciones de los contratos inscriptos.
Artículo
7º.- La inscripción contendrá necesariamente: nombre, apellidos, nacionalidad,
estado y domicilio de las partes. Ubicación del bien, padrón, linderos y superficie.
Prestación y forma de pago. Si del instrumento de promesa resultare que el
bien tiene gravamen, los datos relativos. La constancia del archivo ordinal
del triplicado. Fecha y hora de la inscripción y firma del registrador.
Art. 8º.-
Cobrará por cada inscripción los derechos, de acuerdo con la siguiente escala:
Cuando la
prestación exceda de $ 1.000 a $ 3.000 inclusive $ 1.00.
Cuando la
prestación exceda de $ 3.000 en adelante, sin limitación, $ 1,25, más $ 0,15
por cada $ 500 del excedente.
Para el
cómputo del inciso anterior, las fracciones de menos de $ 500 inclusive, se
tendrán por medio millar y las mayores por millar entero.
Artículo
9º.- Por las anotaciones marginales de mandato judicial o en virtud de actos
o contratos en los que se renuncie, transfiera, modifique o cancele una promesa
inscripta, se abonará un derecho uniforme de $ 0,50.
Si por sucesivas
transferencias fuere necesario reinscribir el contrato, se abonarán nuevos
derechos.
Si el precio
fuese inferior a $ 1.000 la inscripción o anotación marginal se verificará
libre de derechos.
Artículo
10.- En todos los casos de inscripción, se abonará $ 0,30 para sellado.
Artículo
11.- Por los certificados que expida el Registro se abonarán $ 1,50, excepto
los que se expidan para el Banco de la República y el Banco Hipotecario del
Uruguay que serán libres de derechos y en papel que proporcionarán esas instituciones.
Estos certificados
y los del Registro de Embargos, Reivindicaciones e Interdicciones podrán expedirse
en un solo documento, en cuyo caso se cobrarán los derechos que correspondan
a cada Registro.
Artículo
12.- La nota de la inscripción se pondrá en cada original o en la copia del
instrumento público que corresponda al adquirente.
Los derechos
de inscripción y sellado, serán satisfechos por el enajenante.
Artículo
13.- No podrá inscribirse en el Registro el instrumento que no hubiere sido
autorizado, de acuerdo con el Artículo 3º o al que le falte alguna de las
enunciaciones requeridas por el Artículo 4º.
Artículo
14.- Las inscripciones o anotaciones se harán dentro de las veinticuatro horas
de presentado el instrumento al Registro.
Artículo
15.- La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, desde la inscripción
en el Registro, confiere al adquirente, derecho real respecto de cualquier
enajenación o gravamen posterior, y, cuando se haya pagado o se pague toda
la prestación y se hayan cumplido las obligaciones estipuladas, le acuerda
acción para exigir la transferencia y entrega del bien que constituye el objeto
de la prestación.
La fecha
será la de la inscripción.
La existencia
de embargos posteriores en fecha al nacimiento del derecho real a que se refiere
este artículo, no obstará a la enajenación definitiva del inmueble de que
se trata, debiendo el escribano autorizante hacer expresa mención de esta
circunstancia o de la renuncia del adquirente a la obtención del certificado
del Registro General de Inhibiciones en la propia escritura o mediante certificación
al pie de la copia correspondiente. (1a)
Artículo
16.- También podrá el promitente adquirente exigir la traslación del dominio
a que se refiere el artículo anterior cuando haya pagado como mínimo el 50%
del precio o verificado construcciones o mejoras que, estimadas a los efectos
del Impuesto Inmobiliario o por la Dirección de Avaluaciones cuando no estén
sujetas a impuestos, representan un valor equivalente al 40%, pero en ambos
casos deberá garantir, en el mismo acto jurídico, el saldo con primera hipoteca
contra el mismo bien, reproduciendo en la escritura respectiva las estipulaciones
y enunciaciones pertinentes del contrato originario de promesa.
Artículo
17.- En la enajenación o traslación a terceros del bien prometido en enajenación
se entenderá implícitamente comprendida la transferencia de los derechos y
obligaciones establecidos en la promesa.
Los créditos
hipotecarios constituidos con posterioridad a la inscripción, vigente la promesa,
acuerdan prioridad en los saldos impagos del precio en el momento en que se
notifique al adquirente de la acción deducida.
Artículo
18.- Las promesas no inscriptas que consten por instrumento público o privado,
sólo producirán acción personal y se regirán por los principios de derecho
común (Artículo 1.664, última parte del inciso 1º del Código Civil).
Artículo
19.- Otorgada la traslación de dominio, se cancelará la inscripción.
Artículo
20.- El producto de los derechos que perciba el Registro, se verterá a Rentas
Generales.
CAPÍTULO
III
DE LA RESOLUCIÓN
Y CANCELACIÓN
Artículo
21.- Podrá acordarse el pacto comisorio pero el plazo, computado desde el
otorgamiento del contrato, no excederá de la cuarta parte del señalado para
el pago del total de la prestación y caducará, automáticamente, cuando haya
vencido el 25% del precio estipulado (Artículo 1.737 del Código Civil).
Artículo
22.- Cuando se hubiere acordado el pacto comisorio y proceda aplicarlo, de
acuerdo con el artículo precedente, el enajenante podrá, previa interpelación
judicial o por acta notarial, que sólo podrá practicarse después de los veinte
días inmediatos a la mora (Artículo 40 de esta ley y 1.336 del Código Civil),
en el domicilio indicado en el contrato solicitar por escrito a la Dirección
del Registro la cancelación de la inscripción.
El registrador
retendrá la solicitud por el término de cinco días a los efectos señalados
por el Artículo 1.740 del Código Civil.
Vencido
ese plazo perentorio, si el adquirente no concurriera al Registro a presentar
el recibo de consignación en la Dirección de Crédito Público de las cuotas
vencidas y el interés convencional o legal, o no dedujere oposición, el registrador
cancelará de oficio la inscripción, sin perjuicio de que el enajenante pueda
seguir, por el saldo de la pena, la acción judicial pertinente.
La Oficina
no percibirá derechos por las diligencias que efectúe y actuará en papel simple.
Las costas
y gastos de la primera interpelación, serán de cargo del enajenante. Si reincidiere,
las pagará el adquirente.
Artículo
23.- En el caso del artículo anterior, el promisario enajenante podrá preferir
la vía administrativa o la judicial para la resolución e indemnización que
corresponda.
Artículo
24.- Si no se hubiera establecido el pacto comisorio o hubiera perdido eficacia
de acuerdo con el Artículo 21, el enajenante sólo conservará acción para hacer
efectivo, judicialmente, el cumplimiento del contrato o pedir la resolución
con las sanciones que procedan (Artículo 688 del Código Civil).
El procedimiento,
en este caso y en el previsto en el inciso 3º del Artículo 22, será sumario,
con arreglo a los Artículos 1.177 al 1.183 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo
25.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se podrá, por vía de
reconvención, reclamar las mejoras útiles y necesarias, verificadas por el
adquirente durante la vigencia del contrato. A falta de estipulación, las
mejoras (Artículo 1º, Inc. G) se estimarán por peritos. El peritaje será de
cargo del moroso. La sentencia decidirá conjuntamente sobre el valor y dominio
de las mejoras. Si el enajenante no prefiere adquirirlas por el valor de tasación,
se venderán en subasta el bien y las mejoras.
Artículo
26.- El juicio se seguirá ante el Juez que corresponda, de acuerdo con el
domicilio fijado en el compromiso que se tendrá por real a todos los efectos.
Artículo
27.- Las omisiones o reticencias del enajenante en declarar su situación y
la del bien, de acuerdo con el inciso I) del Artículo 4º, darán derecho a
pedir la resolución e indemnización estipulada, sin perjuicio de la acción
penal que corresponda (Artículo 382 del Código Penal).
Artículo
28.- En el caso de resolución del contrato por culpa del promisorio adquirente
para la desocupación o entrega del bien se aplicará lo dispuesto en el Artículo
17 de la Ley de 16 de diciembre de 1927.
Si la resolución
es por culpa del enajenante, se acordarán los plazos máximos señalados en
la citada ley.
Artículo
29.- Los efectos de la inscripción caducarán, de pleno derecho a los treinta
y cinco años de verificada, salvo que las partes soliciten la reinscripción,
a cuyo efecto se declara aplicable lo dispuesto en los Artículos 1º al 4º
de la Ley de 24 de noviembre de 1905.
Artículo
30.- Si el bien estuviere hipotecado, el enajenante deberá obtener previamente
del acreedor, consentimiento para comprometerlo en enajenación y la obligación
de concurrir a la cancelación total o parcial del gravamen, de acuerdo con
el citado inciso I) del Artículo 4º.
Los derechos
del acreedor, en este caso, se regirán por lo establecido en el inciso 2º
del Artículo 17. El consentimiento se hará constar por una nota autenticada
por escribano público, a continuación de la copia inscripta del crédito hipotecario.
Artículo
31.- En caso de resistencia, fallecimiento, ausencia, impedimento, concurso,
quiebra o incapacidad de la parte del enajenante, o en el previsto en el Artículo
15, el Juez competente, previa citación o citación con emplazamiento en forma,
otorgará, en representación del enajenante, la escritura de traslación de
dominio. El enajenante será el tradente, el Juez su representante legal (Artículo
770 del Código Civil).
La escritura
la autorizará, en todos los casos, el escribano que designe el adquirente.
Artículo
32.- Derogado por el Artículo 1º de la Ley Nº 15.151 de 3 de julio de 1981.
Artículo
33.- En la promesa se entiende implícita la condición resolutoria, si los
títulos no fueran perfectos.
No tendrá
lugar esta disposición, cuando el adquirente acepte expresamente el título
y siempre que se especifique en el documento el vicio o defecto de que adolece.
Artículo
34.- El adquirente tendrá derecho de exigir del enajenante que facilite o
ponga a disposición del escribano o abogado que designe, el título del bien,
a los efectos de lo dispuesto en el artículo precedente.
Si la operación
se verificara mediante el remate público, el martillero deberá hacer constar
en los anuncios, el lugar donde se encuentran los títulos a los efectos de
este artículo, so pena de una multa de cien pesos a beneficio de la Asistencia
Pública Nacional.
Artículo
35.- El compromiso de enajenación a plazo es transferible por el endoso escrito
a continuación, al margen o al dorso del instrumento inscripto, que deberá
practicarse con los requisitos exigidos por el Artículo 3º y con las enunciaciones
de los incisos A) y B) del Artículo 4º.
De la transferencia
se tomará razón al margen de la inscripción respectiva y el enajenante deberá
comunicarla a la otra parte (Artículo 1.757 y siguientes del Código Civil).
La misma
anotación se hará cuando se rescinda el contrato por sentencia judicial o
por acuerdo de las partes (Artículo 3º, inciso 4º).
Artículo
36.- El adquirente podrá, en cualquier momento, dentro del plazo acordado
en el contrato exigir que se otorgue la traslación del dominio, pagando el
saldo deudor en la enajenación con el descuento racional compuesto al tipo
de interés legal, o sea al 6% anual o medio por ciento mensual sobre los servicios
impagos no vencidos y liquidados, teniendo en cuenta el respectivo vencimiento
de las cuotas, si el descuento establecido en el contrato no fuere mayor.
El mismo
descuento se aplicará por los anticipos extraordinarios que excedan de dos
cuotas.
Artículo
37.- El Poder Ejecutivo, por vía reglamentaria, deberá establecer la tabla
de los descuentos y amortizaciones de acuerdo con el artículo precedente.
Artículo
38.- Si por caso fortuito o fuerza mayor, el enajenante fuese privado del
bien objeto de la promesa, se rescindirá el contrato debiendo el enajenante
reintegrar el importe de las cuotas pagadas.
En caso
de privación parcial, el adquirente podrá optar entre la resolución o continuar
el compromiso, reduciendo proporcionalmente el precio (Artículo 1.710 del
Código Civil).
Artículo
39.- Si el adquirente durante la vigencia del compromiso sustrajere, destruyere
o alterare el estado del bien en términos de disminuir notoriamente su valor
originario, el enajenante podrá pedir de inmediato la resolución con daños
y perjuicios y la sanción penal que corresponda (Artículo 395 del Código Penal).
En este caso el juicio se seguirá por el procedimiento señalado en el Artículo
24.
Artículo
40.- Los contratos a que se refiere esta ley, no podrá rescindirse por falta
de pago de la prestación, sino cuando el deudor cayere en mora en seis cuotas
consecutivas, si fueran por períodos no mayores de un mes; dos cuotas, si
fueren los períodos de más de un mes, hasta un trimestre inclusive, y una
cuota en los demás casos, previa interpelación, de acuerdo con lo que establece
el Artículo 22.
Artículo
41.- El adquirente podrá, en el acto de firmarse la escritura definitiva,
exigir, a costa del enajenante, copia del plano de mensura o fraccionamiento.
Los certificados
de los Registros Públicos, hasta la fecha del fraccionamiento del inmueble
o del remate, que sean necesarios para el perfeccionamiento del título, y
que se glosarán al mismo, serán de cargo del enajenante.
Artículo
42.- Cuando se comprometan en enajenación, en remate o privadamente, y se
expidan simples boletos provisorios, el adquirente podrá excepcionarse de
pagar los cuotas mientras no se otorgue el compromiso en las condiciones establecidas
en esta ley.
Artículo
43.- A los efectos de esta ley se considerará promesa de enajenación de inmuebles
a plazos, todo contrato en que se estipulen los requisitos esenciales establecidos
en el Artículo 4º, cualquiera sea la forma en que se pretenda eludirlos.
Artículo
44.- En caso de que el compromiso conceda la ocupación del bien por el adquirente,
le confiere implícitamente el derecho de gozar y hacer gozar del inmueble
a terceros, salvo prohibición en contrario.
Artículo
45.- Si el adquirente no ejercitara dentro del perentorio término de ciento
ochenta días, contados desde que cumplió sus obligaciones la acción que le
acuerda el Artículo 31, el enajenante podrá compelerlo judicialmente a su
cumplimiento siendo de exclusiva cuenta del adquirente los gastos y honorarios
que se ocasionen.
Artículo
46.- En la estipulación de la sanción (Artículo 4º, inciso H) las partes podrán
acordar que lo pagado se compensará automáticamente con la pena o los perjuicios
hasta la suma concurrente, no pudiendo ultrapasar el máximo establecido en
el artículo siguiente.
Artículo
47.- La sanción punitiva máxima contra el adquirente se reglará hasta que
sea exigible la cuarta parte de la prestación, por la pérdida de la cantidad
inicial y la totalidad de cuotas vencidas. En los demás casos comprenderá,
además de la pena establecida en el inciso precedente, el 50% de las amortizaciones
comprendidas en las cuotas vencidas subsiguientes (Artículo 1.366 del Código
Civil).
A los efectos
de la liquidación, se tendrá en cuenta lo dispuesto en el Artículo 36.
Artículo
48.- El enajenante tendrá a su cargo, una vez otorgado el instrumento a que
se refiere los Artículos 3º y 4º, la obligación de registrar el contrato dentro
del perentorio término de diez días, si fue otorgado en el Departamento de
Montevideo, y veinte en los demás casos.
Este plazo
se computará desde el otorgamiento.
La falta
de cumplimiento a esta disposición dará derecho a la otra parte para reclamar,
por la vía ordinaria, los perjuicios que le ocasione.
No obstante
lo dispuesto en los incisos precedentes, el adquirente podrá, en cualquier
tiempo, inscribir el contrato.
Artículo
49.- Los contratantes quedarán recíprocamente obligados a comprobar, cuando
lo solicite la otra parte, el pago de los impuestos u obras a que se refiere
el inciso L) del Artículo 4º, y si por no satisfacerlos la parte obligada,
lo hiciere la otra, podrá si fuere el adquirente, compensar hasta la suma
concurrente, con los intereses legales, con las cuotas inmediatas, y, si fuere
el enajenante, agregará el importe al de la cuota que coincida con el último
plazo para el pago del impuesto, considerándose la cuota y el reintegro, una
deuda indivisible.
Artículo
50.- Tratándose de parcelación o fraccionamiento de terrenos urbanos o suburbanos,
destinados a la formación de nueva población o barrio, la aprobación municipal
(Artículo 4º del inciso C), se referirá también a las obras sanitarias, de
higiene, saneamiento o de ornato que sean indispensables, de acuerdo con las
reglamentaciones vigentes.
Artículo
51.- Esta ley es obligatoria para las operaciones comprendidas en la definición
del Artículo 1º, siempre que la prestación deba ser cumplida en el plazo total
no menor de un año. No obstante regirá en lo pertinente, si las partes lo
acuerdan de modo expreso, a pesar de que el precio pactado no se hubiere de
pagar en cuotas y aún cuando el compromiso omitiere alguno de los requisitos
del Artículo 4º.
CAPÍTULO
IV
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS
Artículo
52.- Los compromisos de enajenación otorgados con anterioridad a la promulgación
de esta ley, podrán inscribirse en el Registro, dentro del plazo máximo de
seis meses, a contar desde la promulgación, previa ratificación en la forma
establecida en el Artículo 3º, si se trata de contratos otorgados por instrumento
privado, y siempre que el adquirente se encuentre al día en el pago de las
cuotas, y una vez inscriptos producirán los efectos señalados en los Artículos
4º letra k), 15 al 17, 35 a 37 de esta ley.
Si el enajenante
se negare a ratificar, el adquirente podrá compelerlo judicialmente al reconocimiento
(Artículo 258 del Código de Procedimiento) sin perjuicio de lo que dispone
el inciso 3º del Artículo 48.
El plazo
fijado en el inciso 1º, podrá ser prorrogado por el Consejo Nacional de Administración.
Artículo
53.- Autorízase al Consejo Nacional de Administración para disponer de Rentas
Generales, por una sola vez, hasta la cantidad de mil doscientos pesos, destinados
a la instalación de la Sección del Registro de Embargos e Interdicciones que
se crea por esta ley.
Artículo
54.- Comuníquese, etc.
Promulgada el 17 de junio de 1931.