M.I.P.P.S.
Se fijan procedimientos para regular los precios de
arrendamiento de los inmuebles destinados a casa-habitación o comercio, y se
clausuran juicios de desalojos.
El Senado y la Cámara de Representantes de la
República Oriental del Uruguay, reunidos en Asamblea General;
DECRETAN:
Clausura de procedimientos
Artículo 1º.- Los procedimientos de desalojos
pendientes de ejecución correspondientes a bienes inmuebles arrendados
y/o subarrendados, quedarán clausurados a partir de la fecha de la
publicación de la presente ley, haya mediado o no oposición
de excepciones y haya recaído o no sentencia ejecutoriada. Se exceptúan
de la anterior disposición los desalojos entablados por las causales
establecidas en las Leyes Nš 11.129, de 1º de octubre de 1948 (Artículo
4º), y Nš 11.451, de 20 de junio de 1950 (Artículo 2º
y 3º).
La clausura se decretará de oficio, siendo también de
oficio las costas o tributos pendientes de pago.
Precios y plazos
Artículo 2º.- Los precios y plazos de los
arrendamientos y subarrendamientos de inmuebles, en vigor, a la fecha de publicación
de esta ley, se establecerán de acuerdo a las siguientes reglas:
A) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles
destinados a habitación, con contratos celebrados con anterioridad
al 1º de octubre de 1948 y que hubieren aumentado unilateralmente o convenientemente
el precio del alquiler, conforme a lo previsto por las Leyes Nš 11.129,
de 1º de octubre de 1948 (Artículo 1º), Nš 11.412, de
18 de abril de 1950 (Artículo 2º), y Nš 11.706, de 15 de setiembre de 1951 (Artículo 2º), gozarán
de los siguientes plazos legales:
- Hasta el 1º de marzo de 1956, si aceptaren el
aumento del 15%.
- Hasta el 1º de marzo de 1957, si aceptaren un
aumento del 25%.
- Hasta el 1º de marzo de 1958, si aceptaran el aumento del 35%.
También estarán comprendidos en este régimen de
plazos y aumentos de precio del alquiler, los arrendatarios y/o
subarrendatarios de inmuebles destinados a habitación que hubiesen contratado
con posterioridad al 1º de octubre de 1947 y antes del 1º de octubre de 1948
aunque no se hubieron acogido a ningún aumento de alquiler hasta la fecha.
B) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles
destinados a habitación, con contratos celebrados con anterioridad
al 1º de octubre de 1947, y que no hubieren aumentado a partir de esa
fecha el precio del alquiler, con arreglo a las Leyes Nš 11.129 de 1º
de octubre de 1948 (Artículo 1º), Nš 11.412 de 18 de abril
de 1950 (Artículo 2º), y Nš 11.706, de 5 de setiembre de 1951 (Artículo 2º), gozarán
de los siguientes plazos legales:
- Hasta el 1º de marzo de 1956, si aceptaren un
aumento del 50%.
- Hasta el 1º de marzo de 1957, si aceptaren un
aumento del 60%.
- Hasta el 1º de marzo de 1958, si aceptaren un
aumento del 70%.
C) Los arrendatarios y subarrendamientos de inmuebles
cuyo destino no sea habitación y con contratos celebrados con anterioridad
al 1º de octubre de 1948, se hubieren o no acogido al beneficio de las
leyes antes citadas, podrán solicitar la fijación del precio
razonable, mediante el procedimiento que determinan los Artículos 15
y siguientes.
El plazo legal del arriendo será fijado entre un
mínimo de cuatro años y un máximo de seis, y estará en relación directa con el
aumento del precio establecido.
D) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles
cualquiera fuere su destino, que hubieren contratado a partir del 1º
de octubre de 1948, gozarán de un plazo legal de cinco años,
a contar de la fecha de celebración o renovación del contrato
respectivo. A ese efecto, se entenderá celebrado nuevo contrato cuando
ha mediado convención expresa o tácita respecto a modificación
del alquiler. No están comprendidas en esta disposición los
acuerdos registrados conforme al Artículos 1º, apartado 1º,
de
Artículo 3º.- Los porcentajes de aumentos
previstos en los incisos A) y B) del Artículo 2º, estarán
referidos a los alquileres en vigor a la fecha de publicación de la
presente ley.
Plazos de opción
Artículo 4º.- Fíjase un plazo de ciento veinte días a partir de la publicación de
la presente ley, para formular la aceptación de aumento del alquiler
a que se refieren los apartados A) y B) del Artículo 2º. Dentro
del mismo plazo se podrá ejercitar el derecho conferido por el inciso
C) del mismo artículo. En este término no se computarán
los días correspondientes a las ferias judiciales. Cuando se tratare
de arrendatarios y subarrendatarios que hubieren convenido un aumento mayor
al veinte por ciento, al amparo de las disposiciones del Artículo 1º
de
Artículo 5º.- Los aumentos de alquiler a
que se hubiere optado de acuerdo a lo dispuesto por los apartados A) y B)
del Artículo 2º, comenzarán a regir desde el primer día
del mes siguiente al del vencimiento del plazo señalado en el primer
inciso del artículo anterior. Lo mismo ocurrirá con el plazo
y precio razonable fijados de acuerdo al apartado C).
En la situación prevista por el último
inciso del artículo anterior el nuevo precio regirá a partir
del 1º de octubre de 1953.
Artículo 6º.- La opción prevista
se hará ante el Juez de Paz del lugar de ubicación del inmueble,
por manifestación unilateral del arrendatario o subarrendatario. El
Juez asentará en acta dicha declaración, expedirá certificado
al inquilino y llevará un libro índice que quedará de
manifiesto en
Esta gestión no devengará tributos Judiciales ni sellados.
Excepciones
Artículo 7º.- Exceptúense de lo dispuesto
por el Artículo 2º, en lo referente a los plazos que el mismo
establece:
A) Los inmuebles expropiados.
B) Las fincas adquiridas con arreglo a las Leyes Nš 7.395, de 13 de julio de 1921; Nš 9.385, de 10 de mayo de 1934; Nš 9.560, de 17 de abril de 1936; Nš 9.618, de 27 de noviembre de 1936;
Nš 10.976, de 4 de diciembre de 1947; Nš 11.563, de 13 de octubre
de 1950 y las adquiridas por los empleados de los Bancos Oficiales bajo el
régimen especial establecido para dichos Institutos.
C) Las fincas alquiladas de acuerdo con las Leyes Nš 9.624, de 15 de diciembre de 1936 y su Decreto Reglamentario de 7 de noviembre
de 1941; Nš 10.765, de 26 de agosto de 1946 y el Artículo 20 de
D) Los inmuebles arrendados y/o subarrendados cuyo
contrato hubiere sido rescindido por incumplimiento del arrendatario o del
subarrendatario mediante sentencia ejecutoriada. La acción contra el
subarrendatario corresponderá al arrendatario, pero el arrendador, podrá
subrogarlo, o actuar contra ambos, si la falta de cumplimiento del subarrendatario
implica también una transgresión del contrato
principal.
E) Las fincas que sean la única casa-habitación que
el actor tenga en la localidad en que este edificada, si la reclama para su
propia vivienda, o para la de sus ascendientes o descendientes en primer grado.
El desalojo sólo se podrá deducir, transcurrido un
año de la fecha de adquisición. Cuando el propietario posea varias fincas cuyos
alquileres en total no superen la cantidad de trescientos pesos ($ 300.00)
mensuales, y no ocupe ninguna de ellas, podrá reclamar una para su propia
vivienda o para sus ascendientes o descendientes en primer grado. El Juez
resolverá apreciando el grado de necesidad que invoque el actor. Tratándose de
fincas en condominio, cuya renta en conjunto no exceda de trescientos pesos
mensuales, cada uno de los condóminos podrá reclamar, con la ratificación de
los demás copropietarios, una de ellas para su vivienda, exclusivamente.
En esos casos, la finca deberá ser ocupada
efectivamente dentro del plazo de ciento veinte días, por quienes tengan
derecho a ello, y no podrá ser nuevamente arrendada o subarrendada antes de
transcurrido un plazo de cuatro años, a partir de la fecha en que quedó
desocupada. A los efectos de la excepción contemplada en este inciso, en las casas
de departamentos o pisos cuyos locales se arrienden separadamente, cada uno de
ellos se considerará como una casa- habitación, quedando librados a la
apreciación del Juez la forma y grados de la aplicación de este precepto.
F) Las fincas para habitación, cuyo desalojo se
solicite para reconstrucción total o parcial. En ambos casos las
reconstrucciones deberán duplicar, por lo menos, la capacidad locativa del
inmueble, si no lo impiden las ordenanzas municipales. Entiéndese por duplicación de la capacidad locativa, la del número de locales o ambientes
destinados a habitación, siempre que no se disminuya la superficie edificada
total y se incluya la ampliación proporcional de los servicios sanitarios.
G) Los inmuebles arrendados o subarrendados para cualquier
destino que no sea habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción
total o parcial. El valor de la reconstrucción proyectada deberá ser igual, por
lo menos, al valor del aforo asignado al bien para el pago del impuesto de
contribución inmobiliaria.
H) Las fincas destinadas a habitación a las cuales se
cambie el destino, siempre que la reconstrucción sea total y se cuadruplique el
valor de aforo de la propiedad.
I) Los inmuebles de propiedad de instituciones
sociales, culturales, deportivas, gremiales o políticas, que gocen de
personería jurídica y sean reclamados para ocupación a los efectos del
cumplimiento de sus fines estatutarios. El Juez apreciará el grado de necesidad
de la institución reclamante. La ocupación deberá hacerse efectiva dentro de
los ciento ochenta días, a partir de la fecha de entrega del inmueble. Las
excepciones de los incisos B), E), F), G), H), e I), no se aplicarán mientras
rijan plazos contractuales.
Artículo 8º.- Fuera de las causales establecidas
en el Artículo 7º de la presente ley, no podrá deducirse
acción de desalojo basta que hubiere transcurrido el plazo del Artículo
4º.
Artículo 9º.- El plazo para el desalojo
en los casos previstos por el Artículo 7º, con excepción
de los incisos C y D), será de un año, computándose en
el mismo las ferias judiciales. En los casos de los incisos C) y D), será
de aplicación
Artículo 10.- En los casos de los incisos E),
F), G) H) e I) del Artículo 7º, si se efectuare traslación
de dominio por acto entre vivos durante el plazo de desalojo, éste
se tendrá por no promovido aunque medie sentencia ejecutoriada. No
se aplicará esta disposición en los casos de los incisos F),
G) y H), si el adquirente toma a su cargo las obligaciones del enajenante
mediante ratificación en el expediente respectivo. En la situación
prevista por el inciso E), el demandado condenado en el juicio podrá
producir contraprueba hasta cuarenta y cinco días antes del vencimiento
del plazo fijado para el desalojo.
Artículo 11.- El actor al promover juicio de
desalojo por las causales de los incisos F), G) y H) del Artículo 7º,
deberá acompañar el anteproyecto y memoria descriptiva de las
obras que se proponga realizar, y, dentro de los noventa (90) días
siguientes, la constancia de haber iniciado los trámites para la obtención
de los permisos oficiales de construcción. Si así no se hiciere,
se clausurarán los procedimientos. Las obras deberán comenzar
dentro de ciento veinte (120) días, contados a partir del momento en
que el bien quede desocupado. Durante ese plazo, la finca no podrá
ser arrendada.
Artículo 12.- En los casos de los incisos E),
F), G), H) e I) del Artículo 7º, el propietario cuya demanda fuere
rechazada, no podrá promover nueva acción por la misma causal,
hasta después de un año de haber quedado ejecutoriada la sentencia
por la que se hizo lugar al desalojo.
Artículo 13.- Los aumentos de alquiler operados
por aplicación de los incisos A), B) y C) del Artículo 2º,
no se percibirán desde el momento en que se hagan valer en juicio las
causales del Artículo 7º de la presente ley. Si la demanda fuere
rechazada, los aumentos volverán a correr desde la fecha en que quede
ejecutoriada la sentencia. Cuando se decrete el desalojo, el Juez, apreciando
las circunstancias del caso, podrá ordenar la devolución de
todo o parte de los aumentos de alquiler abonados, la que se hará efectiva
por el procedimiento de ejecución de sentencia.
Acción de revisión
Artículo 14.- Los arrendatarios y subarrendatarios
de locales habitación, que pagaren hasta ciento treinta pesos mensuales
de alquiler en Montevideo, o hasta cien pesos mensuales de alquiler en el
interior del país en virtud de contratos posteriores el 1º de
octubre de 1948, y anteriores a la publicación de esta ley, podrán
deducir acción de revisión por arrendamiento excesivo. Esta
acción deberá iniciarse dentro del plazo fijado por el Artículo
4º, y se deducirá ante el Juez de Paz del lugar de ubicación
del inmueble, de acuerdo al procedimiento que determinan los Artículos
16 y siguientes de esta ley. El Juez podrá disminuir el alquiler al
nivel que considere razonable. Si se modificara el precio, el plazo del arriendo
se ajustará a lo establecido en el Artículo 2º, inciso
D) a partir de la fecha en que quedó ejecutoriada
la sentencia.
Fijación del alquiler razonable
Artículo 15.- Los arrendatarios y subarrendatario
a que se refiere el Artículo 2º incisos A), B) y D), y Artículo 14, último
inciso, podrán dentro de los ciento veinte
días anteriores al vencimiento de los plazos allí establecidos,
solicitar ante el Juez competente la fijación de alquiler razonable.
La competencia la determina el precio del arrendamiento en vigor. Esta disposición
no comprende a los arrendamientos cuyos locales no estén destinados
a habitación y que hubieren contratado con posterioridad al 1º
de octubre de 1948.
Artículo 16.- Presentada la solicitud, se convocará
a las partes a una audiencia de conciliación dentro del término
de diez días. Si no se lograra acuerdo, en la misma audiencia, el Juez
designará un perito y podrá decretar la inspección ocular
del inmueble.
Artículo 17.- Recibido el informe, se convocará
a una nueva audiencia dentro de los cinco días, para oír las
alegaciones de las partes. Durante ese plazo, el expediente se pondrá
de manifiesto.
Artículo 18.- El Juez, dentro de los treinta
días siguientes, dictará sentencia, fijando el alquiler razonable
y el plazo de vigor del contrato entre un mínimo de dos años
y un máximo de cuatro. La determinación del plazo estará
en relación directa con el aumento de precio correspondiente. Tratándose
de fincas destinadas a habitación se concederá el plazo máximo,
cuando el aumento supere el cincuenta por ciento (50 por ciento). La sentencia
será inapelable y regirá a partir del vencimiento del plazo
que correspondiere, según los Artículos 2º o 14.
Artículo 19.- Si el Juez elevare el precio del
arriendo, el aumento se pagará en forma escalonada. A esos efectos,
se dividirá por el número de años de vigor del arriendo
en forma proporcional, pagándose en el último, integralmente,
el precio fijado.
Artículo 20.- Para modificar los alquileres,
el Juez deberá tener en cuenta primordialmente:
A) Ubicación del local con respecto a arterias de tránsito
principales y medios de locomoción.
Artículo 21.- Los honorarios de los peritos serán
los siguientes:
Veinte pesos ($ 20.00) para arrendamientos hasta de
doscientos pesos ($ 200.00) de alquiler mensual y el diez por ciento (10%)
para los que excedan de esa suma.
A estos efectos, se tendrá en cuenta los precios de
los arrendamientos en vigor a la fecha de presentación de la solicitud.
Artículo 22.- Los plazos a que se refieren los
Artículos 2º, 14 y 18, se reputarán establecidos en beneficio
del inquilino.
Artículo 23.- Las excepciones establecidas en
el Artículo 7º también regirán para los arrendatarios
y subarrendatarios que se amparen a los beneficios de los Artículos
14 y 15. En este caso se aplicará lo dispuesto en el Artículo
13.
Subarrendamientos
Artículo 24.- Cuando el inquilino con plazo legal
perciba por subarrendamiento un precio mayor que el abonado al arrendador,
podrá éste optar por la fijación del alquiler razonable
o por la rescisión del contrato aunque el subarrendamiento estuviere
expresa o tácitamente permitido. Si fijado el precio razonable del
alquiler, el inquilino no hiciere uso de todo el plazo legal a su favor o
si se rescindiere el contrato, el arrendador subrogará al arrendatario
en sus derechos y obligaciones, con respecto a los subarrendatarios.
No rige lo dispuesto anteriormente para los
subarrendamientos expresamente autorizados en contratos vigentes por el solo
consentimiento de las partes.
Artículo 25.- Se presumirá que hay subarrendamiento
cuando se tratare de ocupantes de más de tres meses que no sean parientes
hasta el cuarto grado, del arrendatario o de su cónyuge, con excepción
del servicio doméstico. Esta presunción admite prueba en contrario.
Artículo 26.- En los contratos celebrados con
posterioridad a la publicación de esta ley, la facultad de subarrendar,
total o parcialmente, deberá ser establecida por escrito.
Artículo 27.- Los subarrendatarios no podrán
invocar, frente al arrendador, más derechos que los del arrendatario
o inquilino principal, sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo
24.
Garantía de alquileres
Artículo 28.- El Locador, sus representantes
o administradores de propiedades, no podrán exigir en garantía
de alquileres, una suma superior, en efectivo o en títulos públicos
y/o hipotecarios, a su valor de cotización, al monto de siete meses
del arrendamiento tratándose de fincas destinadas a habitación
y a diez meses cuando tuvieran otros destinos. Las cantidades en efectivo
percibirán el interés corriente para depósitos en Caja
de Ahorros a plazo fijo.
Artículo 29.- Queda prohibido percibir sumas
por cualquier otro concepto, que puedan ser consideradas como pago de diferencias
de alquileres, así como aplicar recargos que no correspondan, de acuerdo
con la legislación en vigor, o cobrar gastos judiciales no decretados
por el Juez.
Artículo 30.- No habiendo acción judicial
iniciada por el arrendador, podrá el inquilino sustituir la fianza
personal por la garantía de alquiler prevista en el Artículo
28. En caso de resistencia del locador el arrendatario seguirá los
procedimientos de la oblación y consignación.
Artículo 31.- Los inquilinos con garantía
de alquiler por una suma superior a la prevista en el Artículo 28,
tendrán derecho a reclamar la diferencia excedente. Esta acción
sólo podrá iniciarse una vez transcurrido el plazo señalado
en el primer inciso del Artículo 4º.
Competencia
Artículo 32.- Son Jueces competentes para conocer
en las intimaciones de pago, demandas por desalojo, multas, rescisión
de contratos, disolución de garantías, fijación y cobro
de alquileres, indemnización por violación de lo preceptuado
en las disposiciones de esta ley, los Jueces de Paz del lugar de ubicación
del inmueble, siempre que el precio del arriendo no exceda de trescientos
pesos ($ 300.00) mensuales o su equivalencia; y en todos los casos, tratándose
de ocupantes a título precario. En el desalojo de los ex condueños,
será competente el Juez de Paz respectivo, cuando el aforo del bien
para el impuesto inmobiliario no exceda de tres mil pesos ($ 3.000.00).
Procedimiento
Artículo 33.- La solicitud de intimación
de pago de alquileres se deducirá por escrito. Todos los juicios de
desalojo de bienes inmuebles se tramitarán por escrito en la forma
dispuesta por el Artículo 20 de
Artículo 34.- Todos los plazos de desalojo empezarán
a contarse desde la intimación respectiva.
El Juez podrá aplazar el lanzamiento hasta por
sesenta días cuando mediare causa grave justificada.
Artículo 35.- El procedimiento para ejercer las
acciones estatuidas en los Artículos 24, 31 y 38, será el determinado
por los Artículos 591 al 594 inclusive, del Código de Procedimiento
Civil. En el caso del Artículo 24, la sentencia surtirá efecto
desde la fecha de la demanda.
Artículo 36.- El mismo procedimiento regirá
para la rescisión del contrato de arrendamiento, con excepción
de lo previsto en el Artículo 11 de
Infracciones y penalidades
Artículo 37.- En caso de incumplimiento de lo
establecido en el Artículo 7º, incisos E), F), G), H) e I), el
propietario incurrirá en una multa a favor del inquilino, equivalente
al importe de veinticuatro a sesenta meses del alquiler de la finca. Esta
multa es independiente de los daños y perjuicios que pudieren corresponder.
La acción prescribirá al año de haber quedado configurada
la infracción. Si el inquilino reclama sólo la multa, se seguirá
el procedimiento de los juicios ordinarios; de menor cuantía. Si promueve
acción conjunta por daños y perjuicios, se aplicarán
las reglas generales del Código de Procedimiento Civil.
En los casos previstos por este artículo, sin
excepción, será competente el Juzgado en que se substanció
el juicio de desalojo.
Artículo 38.- En el caso de violación
de lo dispuesto por los Artículos 28 y 29, el transgresor será pasible de multa equivalente al importe de diez (10) a cuarenta
(40) veces el arrendamiento mensual. Será percibida en una tercera
Parte por el arrendatario y el resto se verterá, en el Departamento
Financiero de
Disposiciones generales
Artículo 39.- Los servicios accesorios a la locación
no podrán suprimirse ni reducirse, salvo casos de fuerza mayor. La
inobservancia de lo dispuesto en este artículo dará derecho
a reclamar la disminución del alquiler o la rescisión del contrato
y los daños y perjuicios.
Artículo 40.- Cuando el inquilino no oblare el alquiler y éste no fuere aceptado por el
arrendador, podrá aquél, en lo sucesivo, consignarlo sin más
trámite en
Artículo 41.- En caso de concurrir la doble finalidad
de habitación y otro destino, las disposiciones de esta ley se aplicarán
atendiendo a la principal.
Artículo 42.- Las disposiciones de esta ley sólo
regirán para los inquilinos de fincas urbanas y suburbanas que tengan
la calidad de buenos pagadores del alquiler, con excepción de lo establecido
en los Artículos 33 y 34, que se aplicarán igualmente para los
inquilinos malos pagadores.
Artículo 43.- Quedan exceptuadas de las disposiciones
de la presente ley, las fincas para vivienda que se alquilen por temporada,
ubicadas dentro de las zonas balnearias situadas fuera de los límites
de la ciudad de Montevideo.
Artículo
Artículo 45.- Lo dispuesto en el Artículo
1.819 del Código Civil, es de orden público.
Artículo 46.- Están comprendidos en los
derechos y obligaciones que esta ley atribuye a los propietarios, los titulares
de derechos reales.
Artículo 47.- Son nulas las cláusulas
contractuales que impongan al arrendatario el pago de gravámenes que
las leyes u ordenanzas pongan a cargo del propietario.
Artículo 48.- (Transitorio). Los juicios de desalojos
en trámite que no fueren clausurados en virtud del Artículo
1º, seguirán en curso hasta su terminación en la respectiva
instancia, por el procedimiento en vigor antes de la publicación de
esta ley.
Artículo 49.- (Transitorio). Se ampliará
el límite previsto por el Artículo 3º de
Artículo 50.- Esta ley es de orden público.
Artículo 51.- Comuníquese, etc.
Sala de Sesiones de la Cámara de Senadores, en
Montevideo, a 19 de marzo de 1953.
ALFEO BRUM, Presidente; CARLOS MA. PENADÉS, Secretario.
Montevideo, 24 de Marzo de 1953.
Cúmplase, acúsese recibo, comuníquese, publíquese e
insértese en el Registro Nacional de Leyes y Decretos.
Por el Consejo: